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2020年房地产估价师考试《理论与方法》第五章练习题（2）
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单项选择题
1、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以( )为基准来确定。
a、成交价格
b、账面价格
c、正常价格
d、期望价格
2、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是( )。
a、所在区域的消费者观念发生了变化
b、国家调整了房地产的税费政策
c、国际与国内均出现了通货膨胀
d、对可比实例进行了装修改造
3、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为( )元/m2。
a、3673.20
b、3673.68
c、3790.43
d、3790.93
参考答案及解析
1、【正确答案】 c
【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。参见教材p193。
2、【正确答案】 d
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的含义。选项d很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材p194。
3、【正确答案】 b
【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×(1 0.3%)6=3673.68元/m2。参见教材p195。
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