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2020年房地产估价师考试《理论与方法》第五章练习题（5）
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单项选择题
1、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。
a、100/101
b、100/100
c、100/99
d、100/98
2、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于( )元/m2。
a、3790
b、4238
c、4658
d、4663
3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是( ) 元/m2。
a、-100
b、-50
c、50
d、100
参考答案及解析
1、【正确答案】 a
【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准(100)来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值×1/(1 1%)=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项a正确。参见教材p202。
2、【正确答案】 d
【答案解析】 本题考查的是计算单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/m2)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/m2)。市场状况因素调整：4436.73×(1 1%)5=4663.05(元/m2)。 参见教材p204。
3、【正确答案】 b
【答案解析】 本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3 6700×0.5 6300×0.2=6650(元/m2)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/m2)。参见教材p206。
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